As propriedades rurais são imóveis cuja alternativa econômica de exploração é por meio da atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. Vejamos o que diz a norma:

"...A lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), e a Lei nº 8.629, de 25/02/1993, definem “imóvel rural” como sendo o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada..."

Entretanto, é comum encontrarmos laudos que caracterizam o imóvel como de vocação rural, mas, simplesmente por estar dentro do perímetro urbano da cidade (definido por decreto municipal), fazem a avaliação como se este fosse urbano. O que é um erro, na maioria dos casos.

A vocação rural de uma propriedade, bem como seu valor, estão relacionados às características específicas, influenciadas por fatores externos. Essas tais influencias externas devem ser interpretadas tendo em vista a conjuntura econômica. Avaliar propriedades com vocação rural, faz-se necessário que o profissional tenha um vasto conhecimento de engenharia agronômica e suas peculiaridades como florestal e zootécnica, além dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural.

Para entendermos o significado destas influências externas é essencial que o engenheiro de avaliação rural, compreenda a dependência do valor de terras rurais na economia agrícola. É importante observar que o valor das terras tendem a aumentar em tempos de preços de commodities igualmente aumentados e decrescer junto ao decréscimo de tais commodities. Por conta desta premissa, é essencial na avaliação de propriedades agrícolas, um conhecimento detalhado do processo de produção e do gerenciamento deste ou daquele empreendimento, frisando - na região específica. Deste modo o engenheiro de avaliação rural deve ter um amplo conhecimento de economia agrícola, tendências de valor de terras, mercado de commodities, produções e colheitas, composição e produtividade de solos, recursos hídricos, conservação de solo meio ambiente, assim como especificidades do financiamento rural.

Como engenheiros de avaliação rural, devemos presumir, identificar e analisar todas as informações consoantes e interpretá-las no contexto dos princípios econômicos, aplicando as técnicas apropriadas e assim obter o valor da propriedade em questão. Esta capacidade de entender tais influências sobre o valor da terra, é o que diferencia o “Engenheiro de Avaliação Rural Profissional”.

Avaliar nada mais é que uma aferição de fatores econômicos especificamente definidos em relação a propriedade descrita com data marcada, tendo como suporte a análise de dados pertinentes.

A necessidade de uma avaliação de valor de mercado de um imóvel em determinado momento, pode surgir em muitas situações, tais como: Transferência de Propriedade, Financiamento e Crédito, Justa Indenização nos Casos de Desapropriação, Tomada de decisões sobre Bens Imóveis, Base para Taxação de Impostos, Aplicações Securitárias, Justo Valor Locacional, entre outras.

Uma avaliação profissional é uma opinião “sustentável.” Ela ultrapassa qualquer sentimento pessoal do avaliador. Em alguns casos reflete a tendência do mercado e a conclusão do valor de mercado, advinda da análise apropriada de dados em conformidade com as normas da prática profissional.

As pessoas ao longo da história coletavam observações empíricas, mas a importância delas era em geral limitada. Para que gastar preciosos recursos obtendo novas descobertas quando já tínhamos todas as respostas de que necessitávamos? Mais não é bem assim, como no mundo moderno as pessoas não tinham respostas para tudo, era necessário buscar um conhecimento completamente novo: a matemática. Sobre o papel central da observação e da matemática – após admitir ignorância, a ciência moderna propôs obter novos conhecimentos. Fez-se isso coletando observações e depois usando ferramentas matemáticas para conectar tais dados em teorias abrangentes.

Nos últimos duzentos anos um novo ramo matemático foi desenvolvido para lidar com aspectos mais complexos da realidade: a estatística. Na engenharia de avaliações não podia ser diferente. Pensando na infinita quantidade de imóveis que existem, vez por outra vamos nos deparar com casos simples de serem resolvidos, porém com ressalvas, onde a necessidade de conhecimento específico não é tão exigente. Como também vamos enfrentar casos extremamente complexos, demandando conhecimento teórico técnico-estatístico de excelência. Onde cabe ao profissional identificar tais situações, confrontá-las com as normas técnicas existentes atualizadas, analisar e interpretar sua aplicação e finalmente, identificar os modelos matemáticos mais adequados para cada situação. Vejamos apenas um dos trecho da norma sobre avaliações de imóveis rurais, onde cita tais conhecimentos de um novo ramo matemático – a estatística inferencial:

...8.1 Método Comparativo direto de Dados de Mercado
8.1.1 Ao utilizar tratamento por inferência estatística com modelos de regressão linear...

Outro fator não menos importante é o tempo disponível para se elaborar um determinado trabalho e que será um condicionante na avaliação, por que inúmeros dados utilizados no processo dependem de muita pesquisa, que demandam muito tempo. Entretanto, encontramos vários trabalhos que retratavam a média de inúmeras opiniões. Ora, isso não é Laudo, é média de opiniões. Devemos produzir trabalhos com a devida técnica relativa, aplicada a cada caso, bem como a finalidade, objetivo e tempo disponível.


JACQUELINE MARA KOZAKEVITCH TEIXEIRA
Associada da AEAPR-Curitiba
Titular da Comissão de Ética Profissional da AEAPR-Curitiba
Engenheira Agrônoma UFPR
Jurisperita TJPR
Licenciada Matemática-Física UEPG